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Rafael Enrique Mora Navarro en Coloquio con Don Clímaco: HAY ELEMENTOS A FAVOR Y EN CONTRA DE LA POSIBILIDAD DE LA EXISTENCIA DE UNA BURBUJA INMOBILIARIA EN BUCARAMANGA

rafael mora
RAFAEL ENRIQUE MORA NAVARRO
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Rafael Enrique Mora es un ingeniero industrial dedicado a la tarea de evaluador, con un gran prestigio en el desempeño de su tarea y consultado frecuentemente por los expertos en desarrollo y urbanismo de la ciudad. Con él quisimos hacer una exploración sobre  un tema realmente muy delicado y sobre el cual no muchos quieren hablar entre nosotros: el de la posibilidad de la presencia de una burbuja inmobiliaria en Bucaramanga y su área metropolitana. Esta fue el desarrollo de nuestro dialogo

DON CLÍMACO: Rafael, ¿cómo está el negocio de la tierra y de la construcción en Bucaramanga y su área metropolitana después de este boom de edificación que hemos visto?   

RAFAEL ENRIQUE MORA NAVARRO: Pues está muy complicado en razón de que no hay tierra para urbanizar.  Y en razón a que el POT anterior permitió unas densificaciones muy acentuadas en algunos sectores de Bucaramanga que dañaron la parte de arquitectura de la ciudad.  Como usted sabe, Don Clímaco, en este sector hay toda una serie de construcciones y, la verdad, se aterra uno con la candidata de obras que hay en ciertas zonas, como es el caso del barrio San Alonso.

Y más se aterra uno de los precios que existen en la actualidad.  Me preocupa mucho, señor, que el incremente del costo de la vivienda ha estado muy por encima del incremento de los salarios reales de las personas. Esta brecha que se va ampliando paulatinamente pues genera lo que llama las burbujas inmobiliarias.  O sea, un montón de inventario en inmuebles, sin que nadie lo compre porque los precios no son exequibles a los potenciales compradores…

“El incremente del costo de la vivienda ha estado muy por encima del incremento de los salarios reales de las personas”.

DON CLÍMACO: Perdóneme lo interrumpo ahí, porque mucho se ha hablado últimamente en la ciudad sobre la posibilidad de una burbuja inmobiliaria.  ¿Si hay elementos técnicos y financieros que permitan  afirmar que eso justamente está pasando?    

RAFAEL ENRIQUE MORA NAVARRO: Hay elementos técnicos a favor y en contra de ese argumento. Elemento a favor de que hay una burbuja inmobiliaria el hecho de que le venía hablando en cuanto a que el incremento en los precios de los inmuebles está mucho más alto que el incremento que tienen las personas en sus salarios.  Mientras hablamos de incrementos del 10% o más en el precio de los inmuebles,  en los salarios escasamente es de  un 3%. Eso, vuelvo y le repito, crea un brecha entre la capacidad de endeudamiento de las personas versus el monto de la obligación.  También hay un gran número de construcciones en curso y una baja de rentabilidad de los inmuebles.

Anteriormente uno podía habla de rentabilidades entre el 0.7 y el 1% para un inmueble. Hoy podemos estar hablando de rentabilidades de solo entre el 0.3 y el 0.5%. O sea que esa rentabilidad se ha bajado ostensiblemente. ¿Qué ha ayudado a que la burbuja no se dé? El subsidio que el gobierno tiene en los préstamos de vivienda. Y que ha facilitado  que la construcción sea un gran jalonador del desarrollo del país. Pero si este subsidio se acaba porque el presupuesto se agota o porque no hay más asignación de presupuesto con esa destinación,  vamos a vivir una situación mucho más compleja en el sector de la construcción.

“Anteriormente uno podía habla de rentabilidades entre el 0.7 y el 1% para un inmueble. Hoy podemos estar hablando de rentabilidades de tan solo entre el 0.3 y el 0.5%.”

DON CLÍMACO: ¿Cómo están las cosas en el área  concreta de las tierras para construir?    

RAFAEL ENRIQUE MORA NAVARRO: Los incrementos en el valor de la tierra han sido exagerados. Mientras en una época el peso del valor de la tierra en un proyecto era de entre el 10 o el 12%, hoy ese peso está entre el 15 y el 20%. Pero además no hay tierra nueva.  El POT no abrió nuevas áreas para el  desarrollo de la construcción en forma significativa.  Todo lo que es el valle de Gutiguara y el valle de Menzuli que se une por detrás de la Mesa de Ritoque, debe abrirse a nuevos desarrollos urbanos. Y la única manera de hacer eso es con vías, con infraestructura y con cambios de uso en los POT de varios municipios.

 Eso no se ha dado, luego el costo de la vivienda va a seguir siendo alto, porque no hay tierra nueva para urbanizar. Lo que no sucede por ejemplo, Don Clímaco, en Bogotá, donde la gran meseta cundiboyacense permite unas fáciles ampliaciones de sus servicios. En el área metropolitana de Bucaramanga eso es más complicado, porque sus partes planas son limitadas.

DON CLÍMACO: Una de las cosas que siempre me preocupa es saber si nosotros en Bucaramanga y su área metropolitana estamos preparados para atender los servicios públicos de toda esa gran cantidad de unidades nuevas de vivienda que han construido aquí. Y cuando hablo de servicios públicos, me refiero a agua, teléfono, alcantarillado y la misma recolección de basuras. ¿Usted cómo ve las cosas en ese terreno?     

RAFAEL ENRIQUE MORA NAVARRO: La parte más crítica de los servicios públicos es agua y alcantarillado. En cuanto a agua pues se está terminando una represa en el bajo Tona, que nos va a permitir superar las épocas de verano que es la parte crítica donde el líquido puede llegar a ser racionado, mediante el almacenamiento en el embalse. Eso potencialmente aumenta la capacidad de disponibilidad de agua de la ciudad.

Sin embargo, Don Clímaco, esa no es mi preocupación. Porque considero que el crecimiento de habitantes ha sido normal. Obviamente que ese crecimiento trae nuevas familias… El hijo y la hija que vivían con el papá ahora hacen un nuevo hogar, compran un nuevo apartamento, pero son los mismos consumidores. Puede que aumente el número de viviendas pero los habitantes son los mismos. Simplemente que se van creando nuevo hogares.

“Esos problemas de movilidad se están tratando en forma individual. Y se lo digo, señor, no va a funcionar”.

DON CLÍMACO: Pero un momento, buen amigo. Se dice, con criterios serios, que han llegado gentes de otras partes del país a vivir en Bucaramanga y su área de influencia…    

RAFAEL ENRIQUE MORA NAVARRO: Sí, pero así como hay movilidad de gentes entrando, también la hay saliendo. Es indudable que la ciudad va creciendo por efecto de su desarrollo natural y de la migración.  La verdad es que no se ha mirado con cifras de en cuanto  esa migración ha afectado el crecimiento de Bucaramanga.  Pero mire, Don Clímaco, a mi esa parte no me preocupa tanto… A mí me preocupan más los problemas de movilidad que tenemos en este momento.

Esos problemas de movilidad se están tratando en forma individual. Y se lo digo, señor, eso no va a funcionar. Es muy importante para Bucaramanga las soluciones que se están desarrollando como los del Mesón de los Búcaros, la carrera 15 con Quebrada Seca, el Puente de la 9ª, y las demás que hay, pero, acompañado de esas obras de infraestructura costosas, tiene que desarrollarse toda una educación en tránsito.   Y una educación, para decirlo de alguna manera, que nos permita, mancomunadamente, la unión de muchas entidades para resolver el problema de movimiento, que la verdad termina siendo en últimas simplemente de cultura.

Pero también hay que hacer servir Metrolínea, que en mi opinión, hasta ahora ha sido un rotundo fracaso, por la mezquindad con la que se diseñó o lo hizo diseñar el alcalde al que le correspondió esa tarea.

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El incremente del costo de la vivienda ha estado muy por encima del incremento de los salarios reales de las personas. Esta brecha que se va ampliando paulatinamente podría generar lo que llaman las burbujas inmobiliarias